4년 만의 귀환: 다주택자 양도세 75% 중과가 5월 9일부터 바꿀 부동산 시장의 모든 것

지금 집을 팔아야 할까, 아니면 5월 9일 전에 서둘러야 할까? 4년간 잠자던 다주택 양도세 폭탄이 D-74 카운트다운에 들어갔다.

TL;DR

• 2026년 2월 24일 국무회의에서 소득세법 시행령 개정안 의결
• 5월 9일부터 다주택자 조정대상지역 양도차익에 최고 75%(지방세 포함 82.5%) 중과 세율 적용
• 약 4년 만의 재개 — 2022년 5월 윤석열 정부 출범과 함께 유예됐던 제도가 이재명 정부에서 부활
• 5월 9일까지 매매계약 체결 시 조정대상지역 지정 시점에 따라 4~6개월 유예 적용 가능
• 부동산 시장 '막차' 심리가 2~4월 거래량 급증으로 이어질 수 있어 주의 필요

사실관계: 무엇이 달라지나

정부는 2026년 2월 24일 국무회의를 열어 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 담은 소득세법 시행령 개정안을 의결했다. 재정경제부가 발표한 핵심 내용은 다음과 같다.

재정경제부 조만희 세제실장: "5월 9일 이후 체결되는 매매 계약에는 예외 없이 양도세 중과가 적용된다."

확산 요인: 왜 지금인가

이번 조치는 세 가지 맥락이 맞물린 결과다.

① 정치적 전환점

2022년 5월 윤석열 정부는 부동산 거래 정상화를 명분으로 다주택자 양도세 중과를 유예했다. 이재명 정부는 2025년 출범 이후 부동산 투기 억제와 세제 형평성 회복을 내세워 중과 재시행을 예고해왔으며, 이번 시행령 의결로 정책 방향을 공식화했다.

② 코스피 불장과 자산 재배치 압력

코스피가 사상 최고치를 경신하며 '부동산 → 주식' 자산 이동 흐름이 강화되는 상황에서, 정부는 다주택 보유 유인을 줄여 유동성을 자본시장으로 유도하는 효과를 기대하고 있다.

③ 조정대상지역 재지정 확대

2025년 하반기 이후 수도권·지방 광역시를 중심으로 조정대상지역이 재확대됐다. 이로 인해 중과 대상 다주택자 수가 이전 시행 당시보다 더 넓어진 상태다.

맥락·배경: 4년 전 무슨 일이 있었나

2021년 당시 다주택 양도세 중과는 투기 억제를 위해 도입됐지만 '거래 절벽' 을 불러왔다. 매도자들이 세금을 피하려 매물을 거둬들이면서 공급 부족과 가격 폭등이 동시에 일어났다.

윤석열 정부가 2022년 5월 유예를 단행한 이후 거래량은 반등했고, 가격도 2023~2024년 수도권 중심으로 다시 상승했다. 이번 재시행은 이 사이클의 '제2막' 논란을 예고한다.

전망: 5월 9일 이후 시나리오

시나리오 A — 막차 매도 러시 (가능성 높음)

• 3~4월 조정대상지역 중심 매물 급증 → 단기 가격 조정
• 5월 9일 이후 매물 소화되면서 공급 감소 → 하반기 가격 재반등 가능성

시나리오 B — 거래 절벽 재현 (중간 가능성)

• 다주택자 매도 대신 증여·임대 전환 선택 시 매물 부족 지속
• 전세 수요 증가로 전·월세 가격 동반 상승 우려

시나리오 C — 자본시장 유입 가속 (부분적 현실화 중)

• 부동산 차익 실현 자금이 코스피·해외 ETF로 이동
• 이미 코스피 6000 돌파 논의와 맞물려 주식 시장 유동성 증가 기대

다주택자 체크리스트

참고 링크

• 연합뉴스 — '5월9일 다주택 양도 중과' 시행령 개정안 국무회의 의결
• 문화일보 — 다주택자 양도 중과 5월9일 재시행 의결, 'D-74' 카운트다운
• 자유일보 — '5월 9일 다주택 양도세 중과' 국무회의 통과
• 소득세법 시행령 입법예고 — 법제처

이미지 출처

• 서울 아파트 단지 전경 — Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0